أخطاء في البيع والشراء
الأصل في البيع الحلية إلا ما استُثني «كما هو الحال بعد النداء لصلاة الجمعة على تفصيل..»... إذا توفرت شروطه. في البائع والمشتري والمباع والقيمة مع القدرة على التسليم والاستلام.... وهي مفصلة في كتب ألفقه لمن أراد المزيد يمكنه الرجوع إليها.
وأنا هنا أستعرض بعض نقاط الخطأ ألشائعة حال إجراء البيع «في العقار فقط» بعيداً عن الناحية الفقهية لأني لست من أهل العلم أو الاختصاص أو بصددها. أيضاً تغطية الكل تحت هذا العنوان في مقال واحدة يطول.
فأختصر.. أولا: ألملكية قديماً يُكتفى لأثباتها في ألغالب بوضع اليد والتصرف في ألمملوك ولأحاجه لزيادة.. ثم أصبح الأثبات مكتوباً. مشهوداً وبه يعتمد... أما الآن وقد أصبحنا في دولة مؤسسات وتنظيم إداري وشرعي. أصبح ألانها والأثبات ونقل الملكية من اختصاص الدوائر الشرعية، ألمحاكم العامة، وكتابات ألعدل.
وأوامر سامية منتهية بتملك شرعي. وأصبحت جميع الوثائق والإثباتات الصادرة من غيرها. أومنها ولكن تقادمت.. أي لم تحدّث.. لا قيمة لها وغير صالحة للبيع والشراء ونقل الملكية... وليست بحجة. ولا تقطع بأثبات ملكية حاملها.
وعليه لابد لوثيقة التملك أن تكون موثقة سارية المفعول من جهة صدورها. وقد تطورت في وقتنا ألحاضر إلى «إلكترونية».. حتى تكون صالحة لنقل الملكية.
ثانياً: المباع... يجب أن يكون حراً أو مأذونا ببيعه.. غير مرهون أو مشغول أو مقامة عليه دعوى منظورة. أو ممنوع مالكه من ألتصرف فيه أو لا يُقبل إجراؤه... ويمكن تسليمه واستلامه...
ثالثاً: البائع. يكون بالغاً. عاقلاً. مختاراً.. «كامل الاهلية وغير محجور عليه لسفه أو فلس أو مرفوع اليد» وغير مكره على البيع. بعض وسطاء البيع يلح بشدة متناهية لا جبار المالك على البيع. أو من طرق أُخرى الى ان يبيع «هذا غير مقبول ومخالف للشرع باعتباره بيع مكره» وإن كان معه شركاء لا بدمن حضورهم للبيع أو التنازل عن حق الشفعة أو التوكيل... أو وكيلاً عن البائع تنص وكالته صراحة بأحقيته في البيع وإن كان العقار لورثة يجب أن تكون الوكالة شاملة لجميعهم ومطابقتها مع حصر الميراث فإن نقص أحدُهم لا يصح البيع إلا بتوكيله أو حضوره شخصياً. وإن كان ولي وقف أو ولي قضائي على قاصر. بعد موافقة الجهة ألشرعية ألمسؤولة في هذه الحالة... أو بحكم قضائي... وبغير هذه الأوجه لا يصح البيع ويُعتبر باطلٌ إن وقع خلاف ما ذكرنا.
رابعاً:: المشتري.. يكون بالغاً راشداً. كامل الأهلية. أو ولي جبري أو شرعي... مع ملاحظة الرأي القضائي. فيما يلزم.
خامساً: القيمة في حالة الوكيل ألفرد أوعن ورثة أو شركاء إذا لم يُذكر في وكالته تسليمه ألقيمة نقداً أو شيكاً باسمه. لا يصح تسليمها. إلا إلى ألمالك الأساسي أو بأسم الورثة... أو الشركة إن كانت قانونية.
سادساً: المكتب العقاري. هو صاحب الدور الأساس في جميع ما مر... ولكن وللأسف ألشديد أغلب مكاتب العقار هي صاحبة الدور الأكبر في هذه الأخطاء ألمُرتكِبة لها والعاملة بها والمروجة. والهدف الكسب ألسريع الغير مشروع وإتمام صفقة البيع بأي طريقة كانت. والضحية المشتري وبعض مالكي المباع من الورثة أو الشركاء. وخلق خلافات... تسبب خسائر فادحة للبعض... تطول بعضها لسنوات وإشغال الأطراف والمحاكم ألشرعية بقضايا سببها جهل المكاتب أو طمعاً في ألمصلحة على حساب الغير..
وأكثر القضايا العقارية ألمرفوعة. سببها عدم صحة ملكية المباع. أو البائع. أو مرهوناً. أو عدم إدن شرعي فيما يلزم. ومن ثم بطلان البيع....... على الجميع خصوصاً المكاتب العقارية أن يكونوا حذرين متفهمين. بل متفقهين عارفين بصلاحية الوثائق وهل هي صالحة لنقل ألملكية أولا؟ والمباع. والبائع والمشتري هل تتوفر فيهم الشروط والأهلية ألشرعية؟ والقيمة إلى من تدفع؟ أيضاً البائع عليه أن لا يتعدى على حقوق الآخرين ويبيع ما لا يملك أو ما لا يستطيع تسليمه ونقل ملكيته للمشتري..
المشتري يتأكد من وثيقة المباع هل باسم البائع أو معه شركاء أو ورثة قاصرين أو المباع مرهون؟ الوكالة صالحة للبيع وأستلام القيمة أو لا وكيف؟. وإذا كان يجهل معرفة هذه الأمور عليه الاستعانة بمن له معرفة... المسألة فيها حقوق شرعية لآخرين قاصرين وبالغين. تُضيٌع... وأوقاف تُخرج عن جهة وقفيتها..
إذا لم يكن العقار قابل للبيع لمانع فيه أو كان وقفاً أو لقاصر عمرا أو أهلية أو لا يمكن تسليمه أو وثيقته غير قابلة لنقل ملكيتها... أو لمانع آخر... الوكالة اذا لم يصرح فيها يحق له البيع أو الشراء.. أو الولي من غير أذن قضائي بالبيع. كل هذه البيوع وإن وقعت باطلة.
