تعديلات جديدة على التسجيل العيني للعقار.. حجية لمدة عام ونشر إلكتروني
طرحت الهيئة العامة للعقار مشروع تعديل اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار، عبر القنوات الرسمية، بهدف تنظيم وتحديث إجراءات التسجيل العيني بما يضمن دقة بيانات الملكية، وحماية الحقوق العينية، وتقليل النزاعات العقارية، ورفع كفاءة وشفافية السجل العقاري في المملكة.
وتضمّن مشروع التعديل توضيح مفهوم الأخطاء المادية، حيث عرّفتها اللائحة بأنها الأخطاء غير المقصودة التي تقع في بيانات السجل العقاري، والتي لا يترتب على تصحيحها أي تغيير في الحق العيني ذاته.
وشمل التعديل إضافة فقرة جديدة ”ه“ إلى البند رقم ”2“ من المادة التاسعة، تنص على تحديد المدة التي يكتسب فيها التسجيل العيني الأول الحجية المطلقة، على أن تبدأ هذه المدة من تاريخ نشر قوائم العقارات المسجلة عينياً، وألا تتجاوز مدتها سنة واحدة، وذلك وفقًا لما يحدده دليل التسجيل العيني الأول للعقار.
تضمّن مشروع التعديل إضافة بند جديد ”ج“ وإعادة ترتيب فقرات المادة ذات الصلة، بحيث يشترط أن يحتوي إعلان تحديد المنطقة العقارية على مجموعة من البيانات الأساسية، تشمل رقم وتاريخ قرار الهيئة بتحديد المنطقة العقارية، وتحديد موقع وحدود المنطقة أو المناطق العقارية بدقة مع إرفاق خرائط توضيحية لكل منطقة، إلى جانب تحديد الجهة المعنية بتوثيق التصرفات العقارية خلال فترة إجراءات التسجيل العيني الأول.
وألزمت اللائحة كذلك بتوضيح طريقة استقبال طلبات التسجيل العيني الأول والمدة الزمنية المحددة لذلك، مع توجيه دعوة صريحة لذوي الشأن من ملاك وأصحاب الحقوق العينية لتقديم طلباتهم خلال الفترة المعلنة، بما يعزز الشفافية ويضمن وصول المعلومات إلى جميع المعنيين.
ونصّت المادة الثالثة عشرة بعد التعديل على أنه في حال اختلاف أطوال أو مساحة الصك عن أطوال أو مساحة العقار في الطبيعة - سواء بالزيادة أو النقصان - يتم تسجيل الأطوال أو المساحة الواردة في الصك، بعد التحقق من عدم تجاوزها نسبة الزيادة أو النقص المغتفرة نظامًا.
أضيفت الفقرة رقم ”9“ إلى المادة السادسة عشرة، والتي تنص على ضرورة إثبات تاريخ التسجيل العيني الأول في السجل العقاري، وتاريخ نشره في قوائم العقارات المسجلة عينياً، باعتبارهما عنصرين أساسيين في تحديد الأثر النظامي للتسجيل وبداية سريان الحجية.
وأكدت المادة السابعة عشرة بعد تعديلها على أن قوائم العقارات المسجلة عينياً تُنشر في المنصة الإلكترونية التابعة للسجل العقاري بعد اكتمال إجراءات التسجيل الأول، مع قيام الهيئة بالإعلان عن النشر عبر الوسائل التي تراها مناسبة.
وتناولت التعديلات الفقرة رقم ”1“ من المادة الثامنة عشرة، حيث نصّت على أن يتقدم المعترض على التسجيل العيني الأول - بعد قيد الدعوى لدى المحكمة المختصة - بطلب إلى السجل العقاري للتأشير بالدعوى القضائية في السجل وقوائم العقارات المسجلة عينياً.
كما أجازت اللائحة للمحكمة المختصة التأشير بهذه الدعاوى مباشرة دون حاجة لتقدم المعترض بطلب، بما يسهم في تسريع الإجراءات وضمان تحديث بيانات السجل العقاري بشكل فوري.
وبموجب المادة العشرين، يختص المسجل العقاري بتوثيق جميع التصرفات اللاحقة للتسجيل العيني الأول، مع إصدار صك بالحق العيني وفق الدليل الإجرائي الذي تعده الهيئة لهذا الغرض. كما أكدت المادة على تمكين المتصرف إليه من الاطلاع على جميع بيانات صحيفة العقار قبل توثيق أي تصرف، بما يعزز مبدأ الشفافية ويحد من المخاطر.
ونصّت المادة الخامسة والعشرون على التزام طالب التسجيل أو التأشير بتقديم المستندات الرسمية التي تثبت أحقيته بالإجراء المطلوب، وتشمل صكوك الأحكام النهائية، وصكوك الإنهاءات والإقرارات الصادرة من الجهة المختصة، وصحائف الدعاوى القضائية، وعقود الإيجار المسجلة، إضافة إلى المستندات الموثقة نظامًا.
كما أجازت الفقرة الثانية من المادة ذاتها للمحكمة المختصة بنظر الدعاوى المتعلقة بحق عيني عقاري أو بتصرف واجب التسجيل، التأشير بهذه الدعاوى في السجل العقاري وقوائم العقارات المسجلة عينياً مباشرة، متى تضمنت تغييرًا في بيانات السجل، دون الحاجة لتقدم المدعي بطلب مستقل.
نصّت المادة الخمسون على أن يصدر مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار عددًا من الأدلة التنظيمية، تشمل دليل التسجيل العيني الأول للعقار، ودليل تسجيل التصرفات اللاحقة للتسجيل العيني الأول، ودليل الأعمال المساحية، بما يضمن توحيد الإجراءات، ورفع كفاءة التطبيق، وتحقيق التكامل بين الجوانب النظامية والفنية للتسجيل العيني.
