غرامة 12 شهراً ومكافأة 20% للمبلغين.. ضوابط صارمة لسوق الإيجار
اعتمد مجلس الوزراء الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر، متضمنة حزمة من الضوابط والالتزامات التي تحدد حقوق الطرفين، وآليات ضبط الأجرة وتجديد العقود، إضافة إلى أحكام خاصة بالاعتراضات والمخالفات والغرامات.
ضبط الأجرة وعدم رفعها في العقود القائمة
نصت الأحكام في البند الثاني على أنه لا يجوز للمؤجر زيادة قيمة الأجرة الإجمالية في العقود القائمة عند نفاذ هذه الأحكام أو تلك التي تُبرم بعد نفاذها. كما ألزمت المؤجرين بألا تزيد أجرة العقار الشاغر الذي سبق تأجيره على قيمة آخر عقد إيجار مبرم، بينما تُحتسب أجرة العقار الذي لم يسبق تأجيره باتفاق الطرفين.
حق الاعتراض وتحديد الحالات النظامية
وفي البند الثالث، أقرت الأحكام حق المؤجر في الاعتراض على قيمة الأجرة الإجمالية المحددة وفق البند السابق، وذلك في ثلاث حالات إذا خضع العقار لأعمال ترميمات إنشائية أو هيكلية جوهرية أثرت على قيمته الإيجارية، وإذا كان آخر عقد إيجار للعقار قد أُبرم قبل عام 2024، أو في أي حالات أخرى يقررها مجلس إدارة الهيئة، ويُقدم الاعتراض أمام الهيئة المختصة ليُبت فيه وفق الضوابط والآليات التي يضعها مجلس إدارتها.
ضوابط تجديد العقود وعدم الإخلاء
وأكد البند الرابع أنه لا يجوز للمؤجر الامتناع عن تجديد عقد الإيجار وإلزام المستأجر بإخلاء العقار إلا في حالات محددة، تشمل تخلف المستأجر عن السداد، أو وجود عيوب هيكلية تهدد سلامة العقار وساكنيه بموجب تقرير فني معتمد من الجهة المختصة، أو رغبة المؤجر في استخدام العقار السكني لنفسه أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى، إضافة إلى أي حالات أخرى يقرها مجلس إدارة الهيئة وفق ضوابط محددة.
مدة تطبيق الأحكام ومكان تنفيذها
وبحسب البند الخامس، فإن العمل بالأحكام الواردة في البنود «الثاني، والثالث، والرابع» ينتهي بعد مرور خمس سنوات من تاريخ نفاذها. فيما أوضح البند السادس أن تطبيق هذه البنود يقتصر مبدئياً على مدينة الرياض، على أن يُسمح بتوسيع نطاقها إلى مدن ومحافظات أخرى بقرار من مجلس إدارة الهيئة بعد موافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، استناداً إلى محددات ومعايير تضعها اللجنة الوزارية المشكلة بقرار مجلس الوزراء رقم «94» لعام 1439 هـ، على أن ترفع نتائجها خلال 90 يوماً من نفاذ الأحكام.
التسجيل الإلزامي في شبكة ”إيجار“
كما نص البند السابع على وجوب تسجيل جميع عقود الإيجار غير المسجلة في الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار «إيجار»، سواء من قبل المؤجر أو المستأجر، مع منح الطرف الآخر حق الاعتراض أمام الهيئة خلال 60 يوماً من تاريخ الإبلاغ بالتسجيل، وفي حال عدم الاعتراض خلال هذه المدة تُعد بيانات العقد صحيحة ونافذة.
تجديد تلقائي للعقود وفق ضوابط محددة
ووفق البند الثامن، فإن عقد الإيجار يتجدد تلقائياً ما لم يُشعر أحد الطرفين الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل 60 يوماً من انتهاء مدته، باستثناء العقود محددة المدة التي تبقى منها 90 يوماً أو أقل عند نفاذ الأحكام، أو العقود التي اتفق الطرفان على إنهائها بالتراضي بعد انتهاء مهلة الإشعار. كما أجاز البند للهيئة زيادة مدة الإشعار في العقود النموذجية بما يتناسب مع نوع العقد ومدته.
الغرامات والعقوبات على المخالفين
وشدد البند التاسع على فرض غرامة مالية لا تتجاوز قيمة الأجرة الإجمالية لـ 12 شهراً للعقار محل التعاقد على كل من يخالف البنود «الثاني، والرابع، والسابع»، مع إلزام المخالف بتصحيح وضعه النظامي وفق ضوابط تضعها الهيئة، دون الإخلال بحق المتضرر في المطالبة بالتعويض، كما نص على إصدار جدول مخالفات وغرامات تفصيلية يحددها مجلس إدارة الهيئة وفق جسامة المخالفة وظروفها.
اللجان المختصة بالمخالفات
وبيّن البند العاشر أن اللجان المشكلة وفق المادة «العشرين» من نظام الوساطة العقارية هي الجهة المختصة بالنظر في مخالفات البنود «الثاني، والرابع، والسابع»، وإيقاع الغرامات النظامية المنصوص عليها، على أن يُحدد الرئيس التنفيذي للهيئة مكافآت أعضاء تلك اللجان بالتنسيق مع وزارة المالية.
مكافأة تشجيعية للمبلغين عن المخالفات
كما نص البند الحادي عشر على منح مكافأة تشجيعية تصل إلى 20% من قيمة الغرامة المحصلة لمن يُبلغ عن مخالفة تتعلق بالبندين «الثاني، والرابع، والسابع»، شريطة أن يكون المبلّغ من غير الجهات المختصة بالتنفيذ وأن يؤدي بلاغه إلى صدور قرار نهائي بثبوت المخالفة. وتتولى الهيئة وضع الضوابط والإجراءات وآلية صرف المكافآت وتقسيمها عند تعدد المبلغين.
وأوضح البند الثاني عشر أنه فيما لم يرد به نص خاص في هذه الأحكام، تُطبق أحكام نظام المعاملات المدنية الصادر بالمرسوم الملكي رقم «م/191» لعام 1444 هـ.
وخوّل مجلس الوزراء نفسه صلاحية تعديل الأحكام بناءً على توصية من مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية في ضوء التقارير التي ترفعها الهيئة بشأن الصعوبات والتحديات التي تواجه التطبيق، على أن يتم ذلك بما لا يتعارض مع الأنظمة المعمول بها.
