مشرف سعودي وتراخيص مزدوجة.. 12 اشتراطا جديدا لسكن الأفراد الجماعي
ألزمت وزارة البلديات والإسكان، مساكن الأفراد الجماعية بالحصول على ترخيص إنشائي قبل البدء في أي مشروع، يليه ترخيص تشغيلي لا يمكن إصداره إلا بعد استيفاء كافة المتطلبات، وعلى رأسها موافقة الدفاع المدني، ووجود سجل تجاري يتضمن نشاط ”السكن الجماعي للأفراد“ بشكل صريح.
طرحت الوزارة الاشتراطات الصحية والفنية ومتطلبات السلامة الواجب توافرها في المساكن الجماعية للأفراد، سواءً كانت مبانٍ سكنية، مجمعات، أو كبائن متنقلة.
وتأتي هذه الخطوة في سياق سعي الوزارة إلى ضبط عملية إنشاء وتشغيل هذا النوع من السكن، ورفع الامتثال من قبل المستثمرين، إلى جانب ضمان توفير بيئة آمنة وخالية من الأمراض والأوبئة، بما يعزز من جودة الحياة داخل المدن والمجتمعات العمرانية.
في إطار هذا التنظيم الشامل، وضعت الوزارة إجراءات دقيقة لإصدار وتجديد وتعديل وإيقاف وإلغاء التراخيص الخاصة بالسكن الجماعي، وذلك وفقًا لنظام التراخيص البلدية ولائحته التنفيذية. وأكدت على ضرورة الحصول على ترخيص إنشائي قبل الشروع في أي مشروع سكن جماعي للأفراد، مع الالتزام بالمتطلبات المتعلقة بالتنظيم المكاني والمعايير الفنية والوقاية من الحريق. كما شددت على أهمية الترخيص التشغيلي، الذي يتطلب تقديم سجل تجاري يتضمن نشاط ”السكن الجماعي للأفراد“ إلى جانب استيفاء المتطلبات التشغيلية، لا سيما موافقة الدفاع المدني، والتنبيه بعدم استخدام الترخيص لغير الغرض المخصص، مع ضرورة إصدار ترخيص جديد في حال انتقال النشاط لموقع آخر.
وفي تصنيف المساكن الجماعية، حدّدت الوزارة ثلاث فئات رئيسية: المباني السكنية للأفراد، المجمعات السكنية للأفراد، والمساكن المتنقلة ”المؤقتة“، حيث تم تخصيص اشتراطات تخطيطية وفنية لكل فئة لضمان حسن التخطيط العمراني وتوفير المرافق والخدمات اللازمة للمقيمين.
بالنسبة للمباني السكنية الجماعية، فقد ألزمت الوزارة أن تكون داخل نطاق عمراني معتمد، في مواقع تجارية أو مختلطة، أو ضمن مناطق صناعية خفيفة، شريطة الابتعاد عن المواقع الخطرة. واشترطت أن تقع المداخل على شوارع بعرض لا يقل عن 20 مترًا، مع ضمان الخصوصية وارتباط الموقع بشبكات الطرق العامة أو وسائل النقل. كما اشترطت الوزارة ألا تقل المسافة عن 300 متر بين المساكن وأقرب مدرسة أو مستشفى، ومنع إقامتها ضمن المناطق السياحية أو تلك المصنفة كمناطق غير مؤهلة عبر منصة ”بلدي“.
وضمن متطلبات البناء، فرضت الوزارة تشجير المساحات غير المبنية بمعدل شجرة لكل 100 متر مربع، شريطة اختيار أنواع مناسبة لا تعيق الحركة أو تضر بالبنية التحتية. وألزمت بتوفير مواقف سيارات بنسبة موقف لكل 40 فردًا، بالإضافة إلى مواقف لحافلات تخدم نصف عدد السكان، ومواقف مخصصة لذوي الإعاقة بالقرب من المداخل.
أما المجمعات السكنية الجماعية، فتنطبق عليها ذات اشتراطات المباني السكنية، مع زيادة في متطلبات المساحات المفتوحة بحيث لا تقل عن 20% من المساحة الكلية للموقع. كما تشترط الوزارة تقديم دراسة مرورية من مكتب هندسي معتمد، واستيفاء جميع متطلبات البناء المحلي والتشجير والمواقف.
وتُعد الكبائن المتنقلة أحد الحلول المؤقتة التي سمحت بها الوزارة ضمن مشاريع قائمة، لكنها أخضعتها لاشتراطات مشددة. ويشترط أن تكون داخل نطاق المشروع، ومُسيّجة، ويتم تفكيكها بعد انتهاء العمل. كما يُحظر إقامتها في مناطق السيول أو الآثار أو المحميات الطبيعية. ويجب ألا تقل الفراغات عن 10% من مساحة الموقع، وتخضع الواجهات للكود العمراني، مع منع إقامة أسوار مرتفعة أو سواتر عشوائية.
وفيما يتعلق بالتصميم، أكدت الوزارة على ضرورة أن تكون المداخل والسلالم ضمن حدود الملكية الخاصة، مع منع إقامة الشرفات أو التراسات أو تركيب أجهزة خارجية ضمن الارتدادات، حفاظًا على المظهر العام. كما شددت على ضرورة الالتزام بمعايير التصميم الخاصة بمواقف السيارات وسلامة التنقل.
وفي الشق الصحي، فرضت الوزارة تطبيق الكود السعودي للتمديدات الصحية وكود البناء العام، مع عزل خزانات المياه العلوية، وضمان سعة كافية لتغطية الاحتياجات لمدة خمسة أيام على الأقل. كما يجب الالتزام بلائحة الاشتراطات الصحية الخاصة بخزانات مياه الشرب.
وحددت الوزارة متطلبات صارمة لأنظمة الوقاية من الحريق والتخطيط للطوارئ، بما يشمل تنفيذ الأعمال من قبل مكتب هندسي معتمد، وتوفير أنظمة إنذار وإطفاء، وسبل هروب مضاءة ومجهزة، وخطة طوارئ معتمدة مع تدريب الموظفين على الإخلاء. وشددت على صيانة أبواب الحريق، ووضع لوحات إرشادية ومعلومات عن الطاقة الاستيعابية وسلالم الطوارئ.
أما متطلبات أنظمة الحماية من الحريق، فتشمل توزيع الطفايات بانتظام، تركيب أنظمة إطفاء في المطابخ، إمكانية فصل الكهرباء أو الوقود، وجود رشاشات وخراطيم مياه، وصيانة دورية لجميع هذه الأنظمة. كما شددت على تعريف كل غرفة أو نظام بإشارات واضحة.
وفي سياق النظافة والتخزين، نصّت الاشتراطات على منع تخزين المواد القابلة للاشتعال في الممرات أو الغرف الخدمية، واستخدام حاويات غير قابلة للاشتعال، وتخزين المواد الزيتية في علب محكمة.
وفي السلامة الكهربائية، شددت على ضرورة استخدام توصيلات مرخصة، وفحص الأجهزة بواسطة جهات معتمدة، وتوفير أغطية لمفاتيح الكهرباء، والتأكد من سلامة المحركات. أما في ما يتعلق بالتشطيبات، فأشارت الوزارة إلى ضرورة استخدام مواد مقاومة للحريق، والسماح بالزينة والديكورات القابلة للاشتعال فقط ضمن الحدود النظامية.
وفي ما يخص المواد الخطرة، فرضت الوزارة تخزينها وفقًا للكود، مع توفير بيانات السلامة ”MSDS“ ومنع مصادر الاشتعال وسوء التهوية، وتخصيص مستودعات آمنة.
وفي إطار تشغيل السكن الجماعي، لا يُسمح بتشغيل أي مبنى أو مجمع سعته أكثر من 20 فردًا دون ترخيص تشغيلي. ويُلزم المالك أو المستأجر بالحصول عليه، ويمكن الاستعانة بجهة متخصصة في الإدارة. ويشترط وجود مشرف سعودي مسؤول، وسجل للساكنين وتأمينهم الطبي، مع عرض بيانات الترخيص وعدد الأفراد المسموح بهم في مكان بارز.
وحُدد الحد الأدنى للمساحة المخصصة لكل فرد بـ 4 أمتار مربعة في غرف النوم، مع سقف 10 أفراد للغرفة الواحدة. كما يلزم توفير دورات مياه بمعدل مرفق لكل 8 أشخاص، وضمان جودة الأرضيات والأسطح والجدران، وتوفير نظام تصريف مياه، مع تغطية الجدران الداخلية بمواد سهلة التنظيف.
وفيما يتعلق بالإضاءة والتهوية، يشترط توفير إضاءة طبيعية وصناعية جيدة، ومراوح شفط في المطابخ والحمامات، وعدم وضع حواجز تعيق التهوية أو الإضاءة. أما من الناحية الصحية، فيجب تجهيز الإسعافات الأولية، وجود طاقم صيانة ونظافة، استخدام المبيدات عبر مختصين، توفير حاويات نفايات محكمة، والإبلاغ عن أي حالات معدية. كما يجب وجود خطة لاستمرارية العمل خلال الأوبئة، وغرفة عزل، وملصقات توعوية دائمة.
أما الخدمات، فيجب توفير الكهرباء والمياه، وسرير وخزانة لكل ساكن، وغرفة غسيل أو خدمة مرتبطة بها، وتجهيز المطابخ وسخانات المياه، أو توفير الإعاشة. ويجب تخصيص مساحة للاستراحة وتوفير غرفة إسعاف وممرض مرخص إذا تجاوز عدد السكان 1000، وعيادة بها طبيب إن تجاوز العدد 5000.
وألزمت الوزارة بتوفير كاميرات مراقبة، وفصل تام بين سكن الرجال والنساء، وتوفير مواقف لذوي الإعاقة، وتطبيق كود البناء السعودي. وتُمنع السكنى في الأسطح أو الممرات، ويُشترط توفير مصلى إن لم يوجد مسجد قريب، مع حظر الطبخ والغسيل في غرف النوم.
وفي سياق تشغيل الكبائن المتنقلة، شددت الوزارة على إصدار ترخيص إذا تجاوزت الطاقة الاستيعابية 20 فردًا، والحصول على موافقة المالك، مع ضمان أن تكون المواد المستخدمة في البناء سليمة، والأرضيات مقاومة للانزلاق، والأبواب والأسطح خالية من العيوب. كما يجب تنفيذ الشبكات الصحية والكهربائية بشكل آمن، ورفع أرضية المسكن بمقدار لا يقل عن 20 سم عن الأرض المحيطة، مع توفير تهوية وتكييف مناسب.
وتنطبق على الكبائن ذات المتطلبات الصحية والخدمية للمباني الثابتة، بما يشمل الإسعافات الأولية، النظافة، خدمات المياه والكهرباء، الإعاشة، ومنع الطبخ في غرف النوم. وأخيرًا، شددت الوزارة على ضرورة الالتزام الكامل بمتطلبات السلامة وموافقة الدفاع المدني، في كل من المباني والكبائن.
