فيلا العرض
كان المواطن صالح في معية زوجته بجولة داخل الأحياء الجديدة في مدينته، فرأى وإياها لافتة إعلامية كبيرة معلقة على واجهة فيلا صغيرة «ديبلوكس» ومكتوبا عليها فيلا العرض. تسألت زوجته عن معنى ذلك، فقال لها زوجها: أنها فيلا مبنية وهي نموذج من مجموعة فلل تحمل ذات التصميم والمساحة تم الانتهاء من بنائها وعرضها للجمهور للتسويق والترويج لمشروع يضم مئات الوحدات المشابهة. والديبلوكسات الأخرى بُنيت بعضها، أو في طريقها للبناء من قبل مطور عقاري أو شركة استثمار عقاري بهدف بيعها على عامة الناس بالنقد أو عن طريق ممول بنكي أو عن طريق قرض من قبل وزارة الإسكان. أصرت الزوجة على النزول والتجول في فيلا العرض تلك. وبعد أن تجولت مع زوجها في أرجاء فيلا العرض، أعجبتها الفيلا وأمطرت الزوجة ممثل شركة التطوير العقارية بأسئلة كثيرة عن طريقة الشراء والأقساط والتمويل وإمكانية الخصم في السعر والضمان على المبنى … إلخ. هنا، انفتحت قريحة المواطن الزوج وأخذ العزم في قراءة المزيد عن هذا الموضوع ليكون صورة شاملة، ويعطي شرحاً وافياً لزوجته واتخاذ القرار بالشراء أو الاستمرار في الإيجار إلى أجل آخر.
انطباع معظم القادمين على شراء وحدات سكنية جاهزة للبيع يتم انفعاليا وعاطفيا بناء على رونق التشطيب النهائي وتناسق الألوان وجمال الإضاءات وكفاءة التكييف وتوزيع الأثاث المبهر وكفاءة التصميم الداخلي في فلل وشقق العرض. في السابق كان عدد المدلسين في قطاع مقاولات البناء العقاري الجاهز عدد ملحوظاً، أما اليوم وبحمد الله ومع وجود مركز ”وافي“ المشرف على كل مشاريع البيع على الخارطة والبيع من قبل مطورين عقاريين معتمدين من قبل وزارة الإسكان، فإن هذا الريب والقلق قد اندثر وبشكل قاطع إن شاء الله. للمهتمين بمعرفة مهمات هيئة ”وافي“ يمكنكم الاطلاع على صفحة وافي الإلكترونية https://wafi.housing.gov.sa/ «https://momrah.gov.sa/ar».
عند زيارة مجمع وحدات لمطورين عقاريين، ففي الغالب، هواجس الرجل المشتري للعقار السكني الجاهز تشمل:
1 - سعر الوحدة
2 - فحص التربة وصلابة الأرض
3 - جودة الهيكل الإنشائي وخلوه من الغش والأخطاء والتدليس
4 - الالتزام بكود البناء السعودي ووجود إشراف هندسي معتمد في كل مراحل البناء.
5 - بنود الضمان ومدته على أعمال السباكة وأعمال الكهرباء والهيكل الإنشائي للمبنى.
هواجس المرأة عند شراء منتج عقاري سكني جاهز:
1 - تناسق الألوان والديكور الداخلي
2 - جمال التصميم لكامل المبنى وحسن توزيع الغرف وعدد دورات المياه وسعة مساحة المطبخ.
3 - الإضاءة وحسن توزيع الأنوار
في الغالب، البعض من الناس ينظر نظرة فيها شي من الحدية إلى المطور العقاري، ذلك أن غلاء سعر الوحدة الذي يعلنه المطور يحيل بين المشتري وبلوغ حلمه في الاستقرار ببيت يمتلكه. وفعليا المشتري لا يرى كل الصورة، وإنما يرى فقط وفقط المطور العقاري! وتجاهل أو تناسى بأن المطور العقاري ظهر في الصورة بعد أن:
1 - تفاوض المطور مع تجار الأراضي العقارية لكي يحرز أقل سعر للمتر الخام لكامل مساحة المشروع.
2 - تفاوض المطور مع عدة مكاتب هندسية لكي يعتمد مخطط/ مخططات نموذجية بناء على المساحة المعتمدة.
3 - تفاوض المطور مع عدة مقاولين لترسية عقود البناء طبقا للكود السعودي للبناء والمخططات المعتمدة.
4 - تفاوض مع عدة شركات متخصصة في السباكة والتمديدات الكهربائية والأصباغ والعوازل لكي يرسي عقود أعمالهم في المشروع.
ومع كل ما ذكرناه بالأعلى، إلا أننا نسأل البعض:
هل المطور العقاري صديق أو عدو للمشتري لمنتج عقاري سكني؟!
في الواقع بحثت بعض الوقت في هذا الأمر وقد هُيئت لي الفرصة أن أزور معرض سيتي سكيب الدولي @csglobalksa الذي عقد حديثا بأطراف مدينة الرياض بين الفترة 10 - 13 سبتمبر 2023، وانجلت لدي عدة حقائق في هذا الشأن. من تلكم الحقائق أن المشتري بشكل عام يريد استحواذ أكبر قيمة شرائية لأمواله عند عزمه على شراء وحدة سكنية في المدينة التي يريد أن يقطن بها. وهذا حقه ولا ينكر عليه أحد هذا الحق، بل ونقف معه في سعيه. وفي المقابل، المطور العقاري الأمين من حيث المبدأ يُريد أن يجني بعضاً من الربح المعقول لكي يستمر في كسب قوته وقوت عياله وإنجاز أعماله، ويوفي التزاماته ويقدم منتج مطابق لكود البناء السعودي المعتمد، ويلبي ذوق المستهلك. موضوعيا التوفيق بين أحلام وآمال وأذواق وتطلعات المستهلك من جهة واستيفاء أتعاب المطور العقاري ماديا أمر ممكن أن توفرت حسن النية وهذب الطمع من قبل كلا الطرفين والنظر إلى الأمور بعقل وبصيرة. وفي الواقع نجحت بعض شركات التطوير العقاري المحلية نجاح يُعتد به في التوفيق بتوفير وحدات سكنية تتوافق وتطلعات المشتريين وبأسعار جدا مناسبة لأغلب الفئات العازمة على الشراء. ولعل أفضل شاهد عيان رأيته في مثل هذا النجاح هو المطور العقاري «انوفيست» @innovest_sa. التوفيق بين تطلعات المشترين في تحقيق حلم تملك وحدة سكنية بأسعار معقولة وتصاميم تلبي الاحتياجات، ولذا شوهد الإقبال الكبير على منصة ذاك المطور العقاري الوطني، ولفت انتباه معظم زوار معرض سيتي سكيب الدولي، وبارك الله لهم ببيع كامل المخطط في خلال مدة إقامة المعرض. ما شاء الله تبارك الله. نعلم علم اليقين بأن قيمة الأرض الخام هي أكبر مُعين للمطور العقاري على تقديم منتجات عقارية بأسعار معقولة إن كانت قيمة الأرض الخام معقولة. وعليه ومن هذا المنبر اقترح إدراج حزمة قوانين صارمة تعالج ظاهرة المضاربة في أسعار الأراضي، وتفتت احتكار الأراضي وتجارة الأراضي لكي يستطيع المطورون العقاريون أن يستحوذوا على مساحات أكبر، وفي أماكن داخل المدن، أو على امتداداتها، فيقدموا منتجات عقارية بأسعار معقولة وطبقا لمواصفات عالية بإشراف جهات رسمية أمينة «وافي». وينال كل مواطن، أو الأغلب منهم، حق امتلاك وحدة سكن تتماشى وإمكانياته المالية، وتحفظ كرامته بوجود مأوى له ولأبناءه داخل مدينته.
رجوعا على صالح وزوجته اللذان زارا فيلا العرض وعزما على شراء ديبلوكس بعد طول تردد. إلا أنهما تفاجآ ببروز تحد جديد وهو ارتفاع نسبة الفائدة البنكية على الديون. خدمة الدين عند أخذ قرض بنكي لشراء بيت العمر قد تساوي تراكميا على مدى عشرين سنة قيمة البيت الأصلي!!! وهذا أمر أيضا ذو شجون، ونتطلع لصنع حلول فعالة تعين كل رب أسرة على تجاوزها.
